吴哥：居民还愿意买房吗？

四季度商品房销售降幅开始收窄，但增速仍需 对明年一季度持乐观态度。
衣食住行，都是对美好生活的向往。 其中，“活着”尤为突出，无论是刚需还是需要改进。 自去年10月以来，房贷利率下降了159个基点，贷款期限从73天大幅缩短至25天。 在贷款成本下降、困难重重的背景下，居民购房意愿近期降至六年来的最低水平，提前还款仍在继续。

政策在担心什么？

近期地方财政赤字创历史新高，同期土地交易降幅最大。 不过，“因城施策”的调整力度明显不如以往。 全国平均首付比例约为43%，限购城市占比约15%，均处于历史高位。 还有一种“一日游”现象，多地政策放松，似乎倾向于“只说不做”。 此外，房贷利率已跌至LPR法定利率下限附近，总体政策空间仍有待打开。 这些或许都在“房不炒”的基调下，反映了政策操作层面的一些担忧。

房地产以外的因素？

与以往不同，本轮购买意向低迷更多与房地产以外的因素有关。 疫情控制仍存在不确定性，居民收入和预期受损，传统刺激政策的效果当然会“钝化”。 从省份来看，受疫情控制影响，省份收入下降越多，商品房销售下降幅度越大。 参考近两年，秋冬季加强疫情防控的概率往往更大，对居民收入和购房意愿的负面影响可能会持续。

什么时候恢复正常平衡？

很多风险因素也会影响居民的购房意愿。 目前，房企整体现金流未见好转，商票逾期的项目公司数量创年内新高。 据中报披露的18家危房企业数据显示，“保房交接”涉及资金约4000亿元，而已发放的支持“保房交房”的政策性资金 仅2000亿元以上。

长期来看，老龄化和城市化决定了一个国家房地产的基本走向。 由于城市政策预计将继续调整，综合房贷利率也将有所下降。 考虑到基数效应，四季度商品房销售降幅开始收窄，但增速转正仍需等到明年一季度，土地市场和房地产投资才会回暖 更慢。